新国五条解读

2021-04-08 16:50:51 | 作者:散文网 | 点击: | 手机版
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  新国五条解读

  国务院五大新政促楼市平稳健康发展,要求房企一次性公开全部房源明码标价

  新国五条解读

  五大新政

  中央“点刹”房价过快增长

  伴随着房地产市场的回升,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。昨天,国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  1房贷:二套房首付不低于40%

  《通知》要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。并要求,加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。

  另外,继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的,一律不得给予相关税收优惠。同时,要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

  2地价:探索土地出让综合评标

  《通知》要求增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

  值得注意的是,《通知》要求各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。违法违规用地和囤地、炒地行为。并指出,对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

  3售房:须一次性公开全部房源,明码标价

  《通知》还要求,要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。

  4保障性住房:三年内将惠及1540万户

  力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房建设在2010年一开年,中央就提出了明确要求,要求通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源,着力解决城市低收入家庭的住房困难。

  《通知》要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房,解决中等偏下收入家庭的住房困难。中央承诺将加大对保障性安居工程建设的支持力度,适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准,改进和完善中央补助资金的下达方式,调动地方积极性,确保资金使用效果。同时,鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

  5税收:抓紧清理越权减免税

  《通知》要求,各地要结合本地情况,认真落实差别化的土地、金融、税收等政策,抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的,要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、

  抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则,加大工作力度,促进房地产市场健康发展。

  《通知》明确,进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

  政策解读

  楼市调控蕴涵四大看点

  据新华社电昨天,国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。这份2010年房地产市场调控蓝图蕴涵哪些新看点呢?

  严格二套房贷首付比例打击投机,利率灵活掌握

  “二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”《通知》的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

  北京市马家堡地区链家房产中介公司的工作人员小董听到这个政策的第一反应就是对投机客来说打击非常大。他说:“购房者往往自己支付少量的成本,利用银行贷款,四两拨千斤,以有限的资金购买多套住房,在房价上涨后,卖掉一些房产,然后又拿这些本金,通过银行贷款购买更多的住房。”

  事实上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。2008年四季度以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%,利率也有所降低,出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,助推部分城市房价过快上涨。

  国务院发展研究中心研究员廖英敏说:“严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。”

  探索土地出让综合评标办法,剑指“地王”频出

  2009年“地王”频出的现象,引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议,在肯定其促进土地市场公平交易的同时,这种“价高者得”的方式也引起诟病。

  《通知》明确要求,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。

  对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

  廖英敏说:“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策,一方面是防止‘地王’现象,另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

  《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”,中国房地产业协会副会长朱中一说:“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。”

  首次规范“央企”投资房地产

  “国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”,这是通知中涉及“继续整顿房地产市场秩序”的内容之一。

  整顿房地产市场秩序,历来是政府调控政策的主要内容,值得注意的是,在这份通知中,除了对住房城乡建设部、国土资源部、价格等有关部门、税务部门提出要求以外,还特别提到国有资产监管部门,这样的表述在以往政府出台的房地产调控政策中鲜有出现。

  廖英敏说:“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场,还拿了不少‘地王’。国有大企业疯狂拍地的行为,不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产,也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”

  防止境外“热钱”冲击国内楼市

  中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示,当前在全球普遍低利率环境下,国际跨境资金短期流动加剧,在欧美资本市场和房地产市场相对低迷的同时,新兴市场这两个领域价格不断上涨,不断吸引着“热钱”的进入。

  《通知》明确提出,有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控,防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

  尹中立说:“预计今年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域,带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧,明确提出加强对跨境投融资活动的监控,防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”

  南京专家

  商品房领销售许可证设最低规模是新提法

  《通知》中提出要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。

  “这应该是一个新的提法!”南京市房管局相关人士告诉记者,目的就是为了打击开发商捂盘惜售的行为,充实市场上的房源,从而抑制上涨过快的房价。他认为,所谓“最低规模”可以有两种解释,一是指某处小区的最小单位,可以是一幢,也可以是一个单元;另一种解释则是指房源的面积,大的三五万平方米,小的一两万平方米。

  “如果按照前一种解释,那么可以肯定的是,这个最小规模比‘单元’要大,因为《通知》中后一句话就是‘不得分层、分单元办理预售许可’,也就是说,最小规模可以是一幢

  楼,这与南京目前的操作规定是一致的。”该人士说,如果参照后一种解释,按面积来划分,那么操作的难度就很大了。

  他告诉记者,去年11月份南京曾经出台过一份《商品房销售管理办法(草案)》,广泛征求社会各界人士的意见。当时有不少人提出,为了防止开发商捂盘惜售,应该对楼盘领预售许可的面积设“门槛”,比如说仿效上海的做法,最少一次3万平方米。

  “其实,这些办法我们也都想过,但是执行起来很困难”。该人士说,南京房地产市场上的开发项目大小不一,如果设定的“开盘门槛”面积较大,比如3万平方米,反而会给一些中小楼盘捂盘的'理由;如果设定的“门槛”太小,比如1万平方米,有的一幢房子的面积就不止这个数,根本起不了任何约束作用。不过,他也表示,既然国家已经明确要设“门槛”,南京市肯定会继续研究,至于何时“跟进”暂无说法。马祚波

  新闻背景

  国家为何一再重申二套房贷首付问题

  这不是中央首次明确二套房贷首付问题。事实上,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价持续飙升的状态下就已出台。

  2008年四季度以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,助推部分城市房价过快上涨。

  新年伊始,有关二套房首付比例由40%上调至50%的传闻从未停止。近日银监会回应说,并未就二套房贷出台新政策,对“首付比例调高”的说法亦“不要误传”。昨天,国务院又正式下发通知,再次明确二套房首付不低于40%。

  政府部门几次重申二套房贷款的首付比例,可见对其非常重视。二套房贷的严格主要体现在两点:一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠,而且要上浮10%以上;二是对于二套房

  贷的首付比例规定不得低于40%。这个规定,在楼市疯狂的2008年以前,在一定程度上抑制了楼市的投机行为。而且,政府出于金融安全的考量,即使在2008年楼市最低迷的时候,上自中央,下至地方,关于楼市调控的种种政策都被一一攻破,唯有二套房贷,至少在官方文件里,从来没有放松过的迹象。

  可见,收紧二套房贷,让狂热的房地产降温,自上而下的监管层心里都非常有数,这个政策绝不会轻易改变。这不仅是降低银行的风险,更是在降低中国房地产行业的风险。

  新闻延伸

  新政未提及“改善性住房需求”

  申银万国房地产行业高级分析师李虹表示,此次通知内容与业界预期一致,后续仍可能会有具体措施相继出台。整体来说政策表述很中性,但实际操作可能会非常灵活和宽松。李虹称,通知没有提及“改善性住房需求”,尽管一些地方政府对“改善性住房需求”有界定,如上海市公积金管理中心在“贷款政策”中将家庭人均住房建筑面积33.4平方米作为改善型购房的标准,但对于全国来说差异化较大,仍有待进一步明确。

  短期内征物业税可能性非常小

  专家认为,通知强调“要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”,但没有明确提及物业税,预计物业税在短期内开征的可能性非常小,但不排除在全国范围内“空转”或在部分地区试点对商业地产开征物业税。

  专家称今年难再现去年房价疯涨局面

  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,该项通知对于抑制当前房价上涨过快有一定作用,“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面。2010年房价整体涨幅或将呈现虚乏的状态,不排除部分地区房价出现回调的可能。”

  “国五条”应成楼市调控常态化起点楼市调控加码不仅涵盖了政府对房价的关注,还有保护经济环境的考量。在经济复苏极其脆弱的情况下,这意味着楼市调控的严肃性和长期性将成为常态,即使房价偶有反复,也终会在政策的严厉注视下乍暖还寒。

  “楼市风向标”之一的上海,7日出台楼市调控细则,在一定时期内限定一户只能在上海新购一套房,同时将积极做好房产税改革试点的各项准备工作,并按不同住房销售价格确定土地增值税预征率。

  地方版调控办法的纷纷出台,既是“国五条”的新注解,也是楼市调控实现了中央意志与地方政府行政的统一,并进入到新的操作界面的证明。然而,是否可以就此预期:房价将从脱轨状态回归正途?大量存在于土地规划、开发、建设和销售各个环节的违法违规事件会得到遏制?在短暂低头后,房价是否会迎来报复性反弹?

  就公众经验而言,这些问题仍悬而未解。

  自4月17日“国十条”出台,半年以来,尽管政策基调极为严厉,但实际效果有限,这令一些潜在购房者按捺不住,导致楼市“金九月”如约而至。一旦房价反攻态势形成,楼市调控将面临夭折风险,这种情况倒逼出了七部委的新“国五条”。“国五条”在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面提出了新要求,而且把房产税改革作为明示于社会的政策储备,以应对楼市里存在的各种博弈。

  从短期看,“国五条”起到了立竿见影的效果。国庆期间,北上广等一线重点城市住房市场成交量大幅萎缩,房价由上涨预期迅速转为下降预期,充分体现了政府干预的威力。但同时还须看到,除了对地方政府调控楼市职责的强化外,“国五条”的实施环境与“国十条”并无大的不同,地方政府对土地财政依然会恋恋不舍,流动性的宽裕环境仍在维持,在这种情况下,仅靠更为严厉的信贷措施和更高的购房门槛令房价步入下降通道,几率不大,即使成功,其周期也不会持久。

  从根本上说,仅靠政府干预扼制房价效果有限。如果地方政府以土地换钱的融资模式不能加以管理,楼市监管效率不能提高,房价在适当条件下反弹的可能性就始终存在。驱散楼市的投机氛围,应该在三个方面下大力气。

  其一,坚持现行的在销售环节对开发商和投机资本加以限制,同时在规划开发环节对地方权力加以限制。很大程度上,正是规划开发环节的失范,为楼市的各种不当寻租提供了空间。要解决这一问题,尽快取得房产税试点经验并加以普及是必要前提。只有房产税改革成功,地方政府才有可能从土地依赖症中摆脱出来。而房产税改革的要害在于既不能伤及自住型需求的基本权利,又堵住投机者的利润空间。

  其二,强化商品房与保障性住房的双重管理。目前楼市调控政策对于商品房的限制度要高于保障房,这是应有之义。但必须预判到,保障房真正起到对冲刚性需求抑制房价的作用,需要避免重蹈经适房式的覆辙。在保障房成为土地资源的主要占据者后,借保障房寻租必然成为一些人的考量。因此,在建设的同时强化管理已是当务之急。

  其三,既要对高房价进行限制,又要对热钱进行限制。人民币汇率浮动频率加快后,境外热钱再度流入境内,而楼市是热钱传统的青睐目标。

  如果热钱在国内楼市顺利获利并逃离,不仅会破坏楼市秩序,还会对下一波热钱造成鼓励效应。

  实际上,“国五条”中已经包含对于高房价和热钱推动通胀的双重担忧。控制高房价关乎民生福祉,控制热钱关乎宏观经济运行环境。从这个意义上说,楼市调控加码不仅涵盖了政府对房价的关注,还有保护经济环境的考量。在经济复苏极其脆弱的情况下,这意味着楼市调控的严肃性和长期性将成为常态,即使房价偶有反复,也终会在政策的严厉注视下乍暖还寒。